מתכוונים למכור דירה מקבלן לפני המסירה? יכול להיות שתהיו אחראים לפי חוק המכר

משרד הבינוי והשיכון מטיל אחריות כבדה על מי שרכש דירה חדשה, במטרה למכור אותה לפני המסירה לרוכש חדש במקומו

ביום 18.04.24 פרסם משרד הבינוי והשיכון, הממונה על חוק המכר, נייר עמדה לפיו, לדעתו, מי שרכש דירה מקבלן, במטרה למכור אותה ובמיוחד במכירה לפני המסירה – יהיה חייב בהבטחת כספי הקונה השני, ובאחריות לפי חוק המכר.

נייר העמדה הוכן בעקבות 'טרנד' מבצעי המימון ומכירת דירות בהון עצמי נמוך, כשהיתרה משולמת בסמוך למסירה (המוכרים לנו כמבצעי 20%-80% 90%-10% וגם 95%-5% במקרי קצה) במסגרתם, רוכשים שאינם בקיאים בדרישות החוק החלות על קבלנים ויזמים המוכרים דירות חדשות, עלולים לחוב באחריות משמעותית שחלה על יזמים בתחום המגורים.

יוצרי תוכן רבים ברשת, ומגוון "יועצים" ו-"מנטורים" למיניהם, ממליצים לאחרונה בחוסר אחריות על עסקאות ממונפות ומסוכנות שבמסגרתן עשויים לחול כללים רבים, חבויות במיסוי, ואחריות לפי חוק המכר. כללים אלו לא מוכרים לאותם הממליצים או לרוכשים, שמחפשים רווח מהיר באמצעות מכירה לפני האכלוס.

אם הסיכון הגלום בשינויי ריבית, בעסקאות ממונפות "בלי הון עצמי", אי-קבלת משכנתא, המצב הפוליטי והבטחוני, והאפשרות שתוכרו כ"מוכרים" בעצמכם, באותה רמת האחריות החלה על יזם נדל"ן גם כלפי הרוכש שקונה מכם את הדירה – לא מרתיעים אתכם, סיכון נוסף ומשמעותי הוא שרוב הקבלנים והיזמים לא מסכימים לכלול סעיף של מכירה לפני מסירת הדירה בחוזים שלהם.

לכן, אנחנו ממליצים להתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן, ובפרט בתחום מיסוי-מקרקעין כדי לשקול את הכניסה לכל עסקת נדל"ן, והמתווה הנכון לביצועה באופן אחראי.

במקרים בהם מטרת הרכישה היא מכירת הדירה ועשיית "רווח מהיר" לפני קבלת החזקה, מדובר בעסקה שעשויה להיות כפופה לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 ולחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר").

אותו רוכש שמכר לרוכש שני אחריו, יהיה חשוף לחובות החלות על מוכר (למשל יזם, קבלן וכד') ולסנקציות הקבועות בחוק.

מהם החובות בחוק המכר שעלולות לחול על רוכש מסוג זה?

הבטחת כספי הרוכש השני – במקרה שהרוכש הראשון הופך ל"מוכר" כהגדרתו בחוק, עליו לתת בטוחה לכספים שמשלם לו הרוכש השני, בעיקר אם טרם הסתיימה בניית הדירה. מרכיב "הרווח" של הרוכש המקורי, כלומר ההפרש בין המחיר שהוא קנה את הדירה למחיר שהוא מוכר אותה, עשוי להיות לא מובטח, ובניגוד לחוק.

הרוכש הראשון עשוי לחוב גם באחריות כלפי בניית הדירה, ליקויים וכדומה, מה שמוכר לרבים כ-"אחריות חוק מכר".

הרוכש הראשון, אם יוכר כמוכר לפי הגדרות החוק, עשוי לחוב גם בפיצויים בגין איחור במסירה, החובה לרשום את הדירה בפנקסי המקרקעין ("הטאבו") על שם הקונה ועוד.

עוד עשוי לחוב הרוכש הראשון בהנפקת בטוחה גם לרכיבי מע"מ שונים בין היתר אלו ששולמו בגין העסקה הראשונה, ולגביהם לא מתקבלת בטוחה מהיזם. זאת, מכיוון שלרוב מדובר ברוכשים שאינם "עוסקים" אלא אנשים פרטיים.

בנוסף, יכול להיות מצב שבו הרוכש הראשון יחוב גם בעלויות נוספות בגין העמדת הבטוחה, ריבית על הבטוחה, בחובות דיווח, שעבוד, חובות יידוע והוצאות אחרות.

לפי עמדת משרד השיכון והבינוי – הרוכש הראשון אינו רשאי לגבות מהרוכש השני כספים אלא כנגד מתן בטוחה, העומדת בהוראות סעיף 2 לחוק המכר. בנוסף, לא ניתן לבצע הסבת בטוחות שניתנו מהיזם לרוכש הראשון, אל הרוכש השני, בסכום העולה על הסכום המובטח על ידי היזם. במקרה כזה, עד השלמת הבנייה ומסירתה לידי הרוכש השני, וגם מתן בטוחה לפי הוראות חוק המכר לרוכש השני, הרוכש הראשון לא יוכל לגבות סכום שעולה על הבטוחות שהוסבו, ואין באפשרותו לבטל בטוחות.

נייר העמדה של משרד הבינוי והשיכון מפרט את אופן הבטחת כספיו של הרוכש החדש, ומגבלות אשר עלולות לחול על גביית כספים ממנו:

רכישה בפרויקט בליווי בנקאי – אדם רכש דירה בכוונה למכור אותה. הדירה נרכשה תמורת שני מיליון ש"ח. במועד הרכישה שולם סך של מיליון ש"ח, כנגדו ניתנה ערבות בנקאית. לפני סיום הבניה, ולפני המסירה, הרוכש הראשון מתקשר בהסכם למכירת הדירה לרוכש שני, בתמורה לשניים וחצי מיליון ש"ח, כך שהראשון "ירוויח" סך של חצי מיליון ש"ח. במועד ההסכם, ניתן להסב את הערבות הבנקאית מהיזם רק על סך של מיליון ש"ח. לפיכך, זה יהיה הסכום אותו יהיה רשאי הרוכש הראשון לגבות מהרוכש השני. את הסכום הנותר לתשלום ליזם, ישלם הרוכש השני ישירות ליזם (מיליון ש"ח נוספים).

והרווח? – חצי מיליון ש"ח, ניתן יהיה לגבות רק לאחר קיום התנאים שבסעיף 2א לחוק המכר, השלמת הבניה, מסירת החזקה, והבטחת זכויות הקונה השני באמצעות אחת מהבטוחות המפורטות בחוק.

פרויקט המספק לרוכשים הערת אזהרה- אדם רכש דירה בכוונה למכור אותה. הדירה נרכשה תמורת שני מיליון ש"ח. במועד הרכישה שילם הרוכש הראשון סכום של מיליון ש"ח, לפי קצב התקדמות הבנייה. לפי תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975.  לפני סיום הבניה, ולפני המסירה, הרוכש הראשון מתקשר בהסכם למכירת הדירה לרוכש שני, בתמורה לשניים וחצי מיליון ש"ח כך שהראשון "ירוויח" סך של חצי מיליון ש"ח בדומה לדוגמה הקודמת. במועד ההסכם, ניתן להסב את הערת האזהרה לטובת הרוכש השני, והסכום שניתן יהיה לגבות מהרוכש השני הוא הסכום הקבוע בתקנות לפי קצב הבניה, אבל מתוך התמורה שנקבעה בין הרוכש הראשון לשני. כלומר, ככל שהבנייה נמצאת בשלב המתיר למוכר לגבות מרוכש 50% (למשל), הרוכש הראשון יהיה רשאי לגבות מהרוכש השני 50% מתוך 2.5 מיליון ש"ח, וכך הלאה באופן יחסי, לאורך ולפי שלבי הבניה והתקנות.

לתשומת הלב – אי עמידה בהוראות החוק לחשוף את הרוכש הראשון (מוכר הדירה) להפרה של חוק המכר ולסנקציות הקבועות בחוק, לרבות לדין הפלילי.

אנו ממליצים לקרוא את נייר העמדה בעיון באתר משרד השיכון והבינוי, ולהתעדכן בהתפתחויות הצפויות בנושא אחריות רוכשים שמוכרים את דירתם לפני המסירה, ועל כן מצורף קישור אל המסמך כאן

יש לציין כי מדובר בנייר עמדה, והוא אינו מסמך מחייב. לא מדובר בפסק דין או הוראת חוק, אך יש לתת את הדעת ותשומת הלב לעמדת הממונה על חוק המכר. צריך גם להכיר את הוראות החוק והפסיקה במקרים דומים, במיוחד כששוקלים למכור נכס זמן קצר אחרי הרכישה, או לפני מסירה, ובכלל.

במאמר זה לא נדון בהשלכות המיסוי של מכירת דירה לפני המסירה, אבל יש לומר שעשוי בהחלט לחול תשלום מס שבח מלא, גם במקרה של מכירה לפני תקופת החזקה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין. אנחנו ממליצים  להתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין כדי לתכנן כל עסקה מראש, ולהימנע מתקלות ותאונות מיסוי.

עסקאות נדל"ן הן נושא מורכב, רגיש, בשווי גבוה, וחשיבות גדולה שכן יש להן השלכות משמעותיות. לכן, תמיד מומלץ להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן לפני ובמהלך כל עסקה שהיא.

משרדנו מתמחה בתחום הנדל"ן ואף מייעץ בענייני מיסוי מקרקעין, בעסקאות מסחריות, למגורים, התחדשות עירונית, וללקוחות פרטיים.

אנחנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לייעוץ ראשוני בטלפון או באמצעות האתר.